به گزارش روابط عمومی سپکو و به نقل از مگ ایران؛ هدف از شکل گیری تعاونی ها این است که تمام اعضای تشکیل دهنده آن بتوانند از محصول یا خدمات تولیدی به قیمت تمام شده استفاده کنند. اما مدیر عامل شرکت تعاونی مروارید شرق فاخر (سپکو) معتقد است که قانون گذار از ابتدا یک ایراد را در این قانون، ایجاد کرده است و آن بحث این است که ورود اشخاص به این فعالیت ها باید حرفه ای باشد، از این رو اشخاصی که از طرف اعضای تشکیل دهنده این تعاونی ها انتخاب می شوند، از ابتدا تا زمانی که تصمیم بر این شد که تعاونی ها در بخش خصوصی هم بتوانند فعالیت کنند، درست شکل نگرفت.
یعنی مجموعه، سازمان یا نهادی تشکیل می شد و پرسنل آن مجموعه با یکدیگر شرکت تعاونی راه اندازی می کردند. سپس این پرسنل از بین خودشان اشخاصی را برای هیات مدیره انتخاب می کردند که قبلا در آن راستا هیچ گونه فعالیت مشابهی انجام نداده بودند و تجربه و دانشی نداشتند. این مساله باعث می شد که این افراد به بیراهه بروند و خطا کنند. به گفته حسن بختیاری معمولا چیزی که ما از تعاونی ها دیده ایم و تجربه کرده ایم این است که بیش از ۵۰ درصد موفق بوده اند، اما این آمار، آمار چندان مناسبی نیست. به همین دلیل در سالیان گذشته یک ذهنیت در مردم ایجاد شده که پروژه هایی که معمولا در سیستم تعاونی ها تعریف می شود، شاید پروژه های آنچنان موفقی نباشند. در صورتی که شکل گیری تعاونی و آن ایرادی که برای انتخاب اعضای هیات مدیره در قانون وجود دارد که به موضوع تخصصی بودنشان دقت نمی شود، این کار را به بیراهه کشانده است. برای بررسی بیشتر موضوع گفت وگویی با حسن بختیاری مدیر عامل سپکو داشته ایم که در ادامه می آید.
در چهار دهه اخیر، ۱۷ سیاست مسکن اجرا شده است. این میزان سیاست، اگرچه مورد نقد کارشناسان است اما اهمیت این بخش برای دولت را نشان می دهد. با این حال هنوز مشکل مسکن برای بسیاری از دهک ها پابرجا است. چرا؟
طی چهار دهه اخیر، قوانین زیادی توسط مجلس و دولت ها طی لوایح مختلف برای تصویب رفته، تصویب هم شده و به مرحله اجرا رسیده است. تقریبا می توان گفت که در این چهار دهه، بزرگ ترین طرح، طرح مسکن مهر بود. به این دلیل که غالب طرح ها در باطن دولت تعریف می شوند و دولت خود را بخشی از فرآیند اجرایی این طرح ها می داند، لذا در این زمینه به مشکل برمی خوریم. اصلا از هیچ دولتی توقع نیست که به اجرا ورود کند، آن هم در یک حوزه تخصصی مثل مسکن که در مملکت ما حداقل می توان گفت ۷۰ درصد در سبد معیشتی هر خانواده سهم دارد. یکی از فرآیندهایی که دولت در این سیاستگذاری ها انجام می دهد، فرآیندی است که خودش یا ارگان های شبه دولتی یا مجموعه هایی را که به خصولتی معروف شده اند روی پروژه ها می گذارد. به نظر من این کار یکی از بزرگ ترین اشتباهاتی است که همیشه منجر شده جریان ساخت وساز در طرح ها و سیاست هایی که دولت داشته است، با مشکل مواجه شود. برای مثال در طرح مسکن مهر، شرکت ها و بخش های خصوصی به عنوان پیمانکار و مجری ورود کردند اما همچنان از دولت تغذیه می کردند و مجری اصلی طرح دولت بود. توقع ما این است که اگر دولت می خواهد در طرح های این چنینی با موفقیت مواجه شود، صرفا یک تسهیلگر بین مالکان، سرمایه گذاران و سازندگان باشد.
اما موضوعی که وجود دارد و دولت به خاطر آن نمی تواند تسهیلگر باشد این است که دولت خودش یکی از بزرگ ترین مالکان اراضی است و قطعا به سرمایه گذاری و عملیاتی کردن آن فکر می کند. بهترین راه برای اینکه این موضوع حل شود این است که دولت و نهادها، اراضی را به بخش های خصوصی واگذار کنند و فرآیندهایی را پیش بینی و تبدیل به قانون کنند که بین مصرف کننده ای که به دنبال خرید و به دست آوردن یک واحد مسکونی است، به علاوه مالکان جدیدی که نباید دولتی باشند و بخش های خصوصی که قرار است سرمایه گذاری کنند یا پیمانکار باشند یک زنجیره شفاف و مشخص ایجاد کند. اما در عمل می بینیم که نهادها، سهم عظیمی از اراضی را دارند، مثلا در نهادهایی مثل بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید و ستاد اجرایی فرمان امام، ما اراضی بسیار زیادی داریم و آنها مالکان بزرگی هستند که در نهایت مالکان حاکمیتی و دولتی محسوب می شوند. موضوع دیگر این است که به نظر می رسد دولت ها دنبال این هستند که با تهیه مسکن برای مردم، یک ذهنیت خوب در مردم ایجاد کنند که در دوره های بعدی انتخاباتی بتوانند رای جمع کنند. به همین دلیل چون با این هدف وارد کار می شوند، ساخت مسکن ناقص انجام می شود. ما وقتی از مسکن صحبت می کنیم صرفا یک چهار دیواری که مردم می خواهند در آن زندگی کنند را نمی گوییم، مسکن یعنی مجموعه ای که در ارتباط با مجموعه های خدماتی، زیرساختی و روساختی است که باهم تشکیل یک اجتماع و یک شهر را می دهند. ولی دولت فقط با این دید به قضیه نگاه می کند که بتواند آمار تولید مسکن دهد. مثلا در یک یا دو سال ۲۰۰ هزار واحد مسکن را تولید می کند که این مسکن تولید شده سرانه آموزشی، مرکز بهداشتی درمانی، فضای سبز و… برایش تامین نشده و به همین دلیل طرح به بیراهه می رود و عملا یک ابزار است برای اینکه دولت بتواند جای پای خود را در رای گیری محکم کند. این یکی از عواملی است که باعث فرسایش این کار شده و آن را درست جلو نمی برد.
مساله دیگری که می توانیم در بحث چالش های مسکن عنوان کنیم، تنگناهای مالی است و اقساط سنگینی که دهک های پایین باید برای تامین مسکن بپردازند. تعاونی ها چگونه می توانند این معضل را حل کنند یا راهکاری برای این بحران ارائه دهند؟
در شرایط اقتصادی حاضر، ما زمانی می توانستیم بگوییم دهک ۱ و ۲ و ۳، دهک محروم و خیلی ضعیفی هستند که نیاز دارند که برای صاحب خانه شدن از دولت کمک داشته باشند. اما امروز و با توجه به تورم های موجود و کاهش ارزش پول ملی، این خط از دهک ۳ و ۴ گذشته و به دهک ۵ و ۶ رسیده است. اولین نکته این است که ما وقتی صحبت دهک های ۱ ،۲، ۳ و به تازگی ۴، ۵، ۶ را می کنیم، باید طرح های حمایتی ارائه بدهیم. ما نمی توانیم توقع داشته باشیم اشخاصی که در این دهک ها قرار گرفته اند و بخش اعظمی از جمعیت کشور ما را شامل می شوند، خودشان توان این را داشته باشند که بتوانند با این وضعیت اقتصادی و با این میزان افزایش قیمت در نهاده های ساختمانی و عوامل سازنده ای که برای تمام شدن قیمت یک مترمربع داریم، شرکت کرده و صاحب خانه شوند. اینجا بزرگ ترین مساله ای که وجود دارد این است که ما ابتدا هزینه هایی را که باعث تمام شدن قیمت یک مترمربع آپارتمان می شوند ارزیابی کنیم، سپس برایش راهکار پیدا کنیم. در این زمینه معمولا سه اصل داریم: بحث زمین، بحث مسائل اداری، پروانه ها، خدمات مهندسی و مشاوری، و بحث نهاده های ساختمانی، مصالح، تجهیزات و همچنین بحث سود پیمانکار هم وجود دارد که در همین آیتم سوم تعریف شده است. امروزه با توجه به قیمتی که در حوزه زمین داریم، بالغ بر ۵۰ تا ۶۰ درصد هزینه های تمام شده یک مترمربع آپارتمان، به بخش زمین اختصاص می یابد. از طرفی دولتی داریم که مالک بزرگی است و زمین های زیادی را تحت تملک خودش دارد. برای اینکه بتوانیم در درجه اول برای این اشخاص قیمت را به خوبی متناسب سازی کرده و کاهش دهیم، دولت باید زمین خودش را رایگان عرضه کند، چون این زمین متعلق به همین مردم است. صفر کردن هزینه زمین باعث می شود که بالغ بر ۵۰ درصد کاهش قیمت داشته باشیم. اگر فضا برای اولین آیتم ایجاد شود، تعاونی ها می توانند یک کار مدیریتی کنند. یعنی شرکت هایی را در قالب تعاونی تشکیل دهند که حتما با اصلاح قانون تعاون، متشکل از افرادی باشد که در زمینه ساخت و تولید مسکن سابقه خوبی دارند و فقط بحث مدیریت مالی، پیگیری امور اداری و تحویل گرفتن کارها را انجام دهند و قرار نیست که نقش خیلی گسترده ای در این حوزه داشته باشند. اگر قضیه با این شیوه جلو برود، تعاونی معنای صحیحی در خانه دار کردن مردم پیدا می کند.
یکی از موضوعاتی که شما همیشه به عنوان کارشناس بیان کرده اید، ساخت مسکن اقتصادی است. لطفا بگویید که این مسکن اقتصادی صرفا یک سرپناه محسوب می شود یا واقعا یک خانه خوب است؟
تعریف مسکن، آن چیزی که در دوران گذشته ساخته شد نیست. ساختمان هایی که در آن دوره ساخته شد، بالغ بر ۸۰ درصدشان در لحظه تحویل دادن کلید، ساختمان فرسوده بود و قابلیت زندگی نداشت. به اندازه ای این ساختمان ها بد ساخته شدند که قابلیت سکونت نداشتند یا اگر هم داشته باشند، مردم از مشکلاتی مثل سیستم فاضلاب، کیفیت خیلی پایین متریال و یکی از اساسی ترین آنها که بحث های سازه ای است، عاصی شده اند. وقتی ما از ساختمان صحبت می کنیم، یعنی ساختمانی که تمام استانداردهای مندرج در آیین نامه ها را پاس کند و تیم های نظارتی که به این امور در حین اجرا رسیدگی می کنند، تیم هایی باشند که از پیمانکار بیشتر بلد بوده و فقط نظارت و امضای ظاهری نباشند.
اولین معنی مسکن اقتصادی این است که ما مجتمع ۱۰ واحدی نسازیم، چون برای آن هزار مترمربع سنگ می خریم ولی وقتی یک مجتمع ۵۰۰ واحدی می سازیم، برای آن ۲۵ هزار مترمربع سنگ می خریم. همین خرید عمده مصالح و متریال باعث کاهش چشمگیر نرخ مصالح می شود. این یکی از چندین عواملی است که در ساخت مسکن اتفاق می افتد. موضوع دوم، بحث بازیابی آب های ناشی از فاضلاب در ساختمان است که این موضوع باعث می شود آب های فاضلاب در چرخه آن مجتمع برگردد و به استفاده برسد. موضاعات بعدی که داریم، به روز شدن تکنیک های سازه ای و حذف مصالح سنتی است که می توانیم به سمتش برویم چون ما همچنان شاهد این هستیم که در ساختمان ها از پارتیشن های سفالی و آجرهای فشاری و متریالی استفاده می کنند که هم بهای تمام شده بسیار زیادی دارد و هم طول عمر ساختمان را پایین می آورد. فراموش نکنیم که ما ساختمانی می سازیم که باید حداقل ۱۰۰ سال عمر کند. همین که ما بتوانیم این ساختمان را برای ۱۰۰ سال حفظ کنیم، یعنی یک ساختمان اقتصادی ساخته ایم و جلوی تخریب بعد از ۲۰ سال را گرفته ایم. موضوع دیگر نیز، بحث هدر رفتن انرژی است که ما به فکر ساختن یک ساختمان متری هزار تومان هستیم. اصلا به این فکر نمی کنیم که اگر این هزار تومان را تبدیل به هزار و صد تومان کنیم، هدر رفتن انرژی مثل مصرف حامل های انرژی مانند گاز و برق برای سرمایش و گرمایش، اینها در دوره بهره برداری می تواند کلی کاهش هزینه برای ساکن ساختمان داشته باشد.
به نظر شما اگر بتوانیم تمرکزی بر مسکن ملی یا بافت های فرسوده داشته باشیم، می توانیم دغدغه مسکنی اقشار کم درآمد را حل کنیم؟
در مورد بحث بافت های فرسوده، اصلی ترین معضل جلب نظر مالکان املاک واقع در بافت فرسوده و اسکان این افراد در دوره بازسازی و تخریب است. بافت های فرسوده دارد در همه شهرها به میزان قابل توجهی می رسد و واقعا آمار عجیب و غریبی پیدا کرده است. اما خودش می تواند فرصتی باشد که ما بتوانیم با یک راهکار و سیاستگذاری درست، این تهدید را به فرصت تبدیل کنیم. بحث اسکان، موضوع حادی است. شهرداری معمولا در حوزه بافت فرسوده متولی است و شرکت بازآفرینی شهری هم زیر نظر وزارت راه وشهرسازی برای این کار گمارده می شود. اما هر دوی آنها یک موضوع و یک مشکل دارند، اینکه با جلب نظر مالکان ، آنها را کجا انتقال بدهند. همیشه هم شهرداری و هم دولت در این موضوع فورا تسهیلگر می شوند. چون می دانند که بزرگ ترین موضوعشان است. پس این کار را به بخش خصوصی واگذار کرده و خود دولت در همین حد مانور می دهد که یکسری عوارض را صفر می کند، یکسری را نیم بها می کند و بحث تسهیلگری در انشعابات هم انجام می دهد. دفاتری هم معمولا در حوزه بخش خصوصی که در این بحث حرفه ای هستند، می آورند که بتوانند با مالکان صحبت کنند. مثلا ما در یک محله ، کوچه ای با ۱۰ قواره ملک ۸۰ و ۱۰۰ متری داریم که فرسوده شده اند. با چهارتای آنها صحبت می کنیم و با تجمیع آنها یک ملک ۳۰۰ متری می گیریم. برای بزرگ تر شدن گذر آن، بخشی از ملک هم واقع در گذر شده و در نهایت ۱۵ واحد در آن ساخته می شود. بهترین راهکار این است که دولت با به کارگیری بخش خصوصی در زمین های خالی که در محدوده شهرها و در جوار بافت های فرسوده دارد، مجتمع هایی را احداث کند و با مالکان بافت های فرسوده آنها را کلید به کلید تهاتر کنند.
لطفا یک جمع بندی داشته باشید.
به نظر من دولت باید اصلاح قانون تعاون را در دستور کار قرار دهد. به این دلیل که امروزه کشور ما به شدت به کار تعاون، مخصوصا ساخت منازل مسکونی نیاز دارد. چون نرخ تمام شده بسیار بالا رفته و بخش اعظم آن به این علت است که یک بساز بفروش زمانی که سرمایه گذاری می کند، خواب سرمایه خودش و سود آن را در قیمت تمام شده برای مصرف کننده محاسبه می کند. این موضوع باعث شده است که یک آپارتمان در حالت نرمال اگر مثلا متری ۲۵ میلیون تومان تمام می شود، سازنده آن را ۴۵ میلیون تومان عرضه کند. صرف نظر از اینکه در زمان ساخت، بازار در پیک قیمتی خودش قرار بگیرد و مجددا یک تورم دیگر ایجاد شود و یک دفعه به ۹۰ میلیون تومان برسد. یکی از مزایایی که ما در تعاونی مسکن داریم این است که بازار تحت هر تلاطمی قرار بگیرد و هر چقدر قیمت مسکن در بازار افزایش پیدا کند، برای اعضای تعاونی هیچ اتفاقی رخ نمی دهد. چرا که خودشان سرمایه گذاری کرده اند و اصلا قرار نیست که آن شرکت تعاونی سود ببرد. به همین خاطر پیشنهاد من به کسانی که در حوزه قانون گذاری و سیاستگذاری برای مسکن دست اندرکار هستند، این است که تا جایی که می توانند مسیر بازار را به سمت تعاونی ها ببرند.